世茂许世坛称将提高优惠，地产“凉意”倍深，出售资产平衡现金

“未来5到10年，房地产销售成交额有一定概率会呈现逐年下降的态势，规模大约维持在15-17万亿之间。”2021年年中业绩会，世茂集团董事长许世坛悲观预测道。

今年上半年，世茂集团销售额达到1527.95亿元，较去年同期上升38%，完成全年3300亿元销售目标的46.3%。尽管销售速度还保持平稳增长，但在“三道红线”、“土地两集中”等政策影响下，世茂集团上半年的销售和土地投资的业务逻辑，已然发生了很大变化。

在近日举行的世茂集团2021年线上业绩会上，许世坛提出，“公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9、10月份公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。”

“抓回款、促销售”成为世茂的重中之重。在销售端严格调控引发的“内卷”时代下，就2021年下半场的销售策略，世茂集团助理总裁、营销管理中心负责人表示，“2021年上半年，面对日趋收紧的市场环境，世茂通过调整考核加强回款，对资金进行集中管控，期内实现回款1161亿元，同比增长30.4%。”

值得一提的是，今年上半年，世茂集团的拿地规模及拿地金额均明显低于去年同期，其权益土地总价约201亿元，而去年同期则为647亿元，不及去年拿地金额的三分之一。

拿地收缩的背后，是世茂对首轮22城集中供地的审慎态度。尽管参加了多个城市的土拍报名，但在公开市场拍卖上，世茂收获甚微。许世坛在业绩会上直言，“公司对首轮集中供地做过测算，约60%的土地都不太赚钱，很多地块甚至是亏损的。没必要去做亏本生意。”

今年2月份，房企土拍市场迎来了非常强硬的调控措施。根据新规要求，22个重点城市，将实施“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。对于即将到来的第二轮集中供地土拍，许世坛续称，“第二轮集中供地规则已经进行一些调整，但整体政策还是偏紧，紧到一定程度，会有适度的放松。下半年会有一些窗口期，如果下半年地价比较理性，公司会加大投资”。

截至2021年6月底，世茂集团拥有424个项目，分布于全国110个城市，拥有土地储备7283万平方米，平均土地成本为每平方米人民币5554元。

如果说销售端和土地端的调整，是基于市场形势的“远虑”，让许世坛有“近忧”的，还是紧张的银行按揭额度。许世坛表示，“目前，按揭额度比较紧，其实，公司自去年底已经在争取按揭额度，已经谈成的总对总合作按揭额度接近800 亿元。公司的实际需求接近1000亿元，目前还有一些缺口，公司也在找一些地方银行去想办法。”

为了平衡现金流，世茂开始了对非核心资产的转让。据了解，今年上半年，世茂已经处理一部分约10亿元，预计全年处理资产的收入约20亿元。许世坛透露，“非核心资产的处理比较难，可能要处置五六年。”

房地产业务以外，世茂对后续多元化业务的开展设定了几个小目标：非房收入目标占比超20%、未来多孵化轻资产公司。2021年，世茂集团预计非房业务的发展目标为收入超过150亿，增幅约74%。

许世坛于业绩会上表示，目前多元化"大飞机战略"是世茂抵抗未来不确定性的一大重要手段。今年上半年世茂服务归母净利润为5.78亿元，同比增长136%，未来三年的目标是实现五倍的增长。其续称，“公司在孵化酒店轻资产公司、商业轻资产公司及代销代建方面的轻资产公司，未来公司也将加大对轻资产的投入。”