瑞安房地产是进是退？香港富商罗康瑞开辟“新天地”

近日，瑞安房地产 (00272.HK)公告称，公司正考虑可能分拆商业投资地产、物业管理及资产管理业务，于联交所主板独立上市，公司董事会尚未决定是否进行可能分拆项目。

“新天地”是瑞安房地产旗下商业地产产品线，瑞安房地产在2012年成立了中国新天地有限公司（简称：中国新天地），并新天地系列核心商业资产打包注入，与瑞安房地产平行运营。

有知情人士透露，中国新天地最快于2022年在香港IPO，预计筹资至少5亿美元（相当于32.39亿人民币）。

中国新天地的9年上市路

瑞安房地产旗下有四大业务板块，分别为中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑和瑞安投资管理，其中，中国新天地定位为瑞安集团的首要商业地产公司。

早在2012年，港交所已确认了瑞安房地产分拆中国新天地的建议，当时的公告板上钉钉的口吻，要比如今的“考虑”确定得多。

彼时，分拆上市的好处一目了然，通过全球发售股票筹集的资金，可以补充现金流的同时，也有利于结清与集团内公司的债务往来。

为了确保上市计划稳健进行，瑞安房地产开起了一系列操作，于2012年将市价约680亿元“资产包”注入了中国新天地。

来源：中国新天地微信公众号

在2013年，瑞安房地产开始部署分拆事宜，为确保公司商业物业发展和资产管理两个分支业务相互区隔，于是将瑞安房地产及“中国新天地”两者分开营运。

到了2014年，中国新天地行政总裁黄勤道表示：“没有几百亿不会考虑上市，这是我们的期望，2015年下半年会是一个比较合适的时机。”

不过，随着2015年6月黄勤道离任，上市计划继续搁浅。

2016年，瑞安集团主席罗康瑞官宣新天地上市计划终止，并愿意进一步出售商业地产，为期4年之久的上市运作就此结束。

对于上市终止，瑞安房地产当时给出的解释是：“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，短期内不会进行中国新天地的上市计划。”

瑞安房地产“压力”不小

时至今日，瑞安房地产的估值尚不足百亿，似乎距离黄勤道当初宣布的“几百亿”豪言壮语相去甚远。

数据显示，2016至2019年，瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元。

受疫情的影响，瑞安房地产的营业收入创下近年来的新低。

2020年瑞安房地产营收45.97亿元，同比降56%；归属股东净利亏损7.4亿元，同比降138%；毛利23.5亿元，较上年同期减少56%。

在“营”、“利”双降的同时，瑞安房地产的债务压力同样不小。

2018年到2020年，瑞安房地产负债总额分别约为630.21亿元、591.09亿元 、687.42亿元。

同期，瑞安房地产的流动负债占总负债比例分别为57.74%、35.35%及57.52%。

来源：瑞安房地产2020年年报

在借贷结构中，瑞安的短期还债压力很大。

据其财报显示，截至2020年，瑞安房地产一年内到期为132.6亿元，一年到两年间为65.17亿元，两年到五年间为140亿元。

也就是说，未来五年内，即使不再借新债，瑞安房地产需要偿还的债务也还超200亿元。

另外，2020年瑞安房地产经营活动产生的现金净额为95.88亿元，可谓入不敷出。

最新的2021年中期业绩报显示，预期截至2021年6月30日止，将录得股东应占溢利约人民币10亿元，相较2020年同期股东应占亏损人民币16.22亿元。

撤离大湾区变换“赛道”？

美国前总统特朗普的地产公司，在90年代濒临破产，正是瑞安集团掌门人罗康瑞和新世界公司当家人郑裕彤，联手买下了“川普”的一块地皮，才让“川普”靠着获利的5亿多美元东山再起。

来源：瑞安房地产官网

在上世纪80年代初，中英正在就香港回归进行谈判，罗瑞康就决定了要对祖国投资。罗康瑞说，我不愿去国外当二等公民，下决心回归后一定留下来。我就在想，是不是应该到内地去投资，于是带了我们公司的几位高层一起去了北京、上海和广州，进行一番考察。正是有了这番考察，才有了后来的瑞安集团。

近些年，瑞安房地产一直在“减肥”，在大举卖卖卖后，手中所剩的“入场券”数量，也跟着“水低船低”了。

在土地储备方面，截至2020年末，瑞安房地产土地储备面积为860万平方米，相较2017年末的1150万平方米缩水290万平方米。

来源：瑞安房地产官网

7月初，瑞安房地产放弃对佛山岭南天地项目的开发，向佛山禅城区国土部门归还项目7号及8号土地，“回血”补偿金26.53亿元。

资料显示：两地块建筑面积规划38.7万平方米，包括写字楼和公寓，写字楼原本规划两栋430米和265米高的地标。瑞安房地产此举也被媒体解读为撤离“大湾区”。

对此瑞安房地产的官方解释为：“业务撤回上海及长江沿岸城市。”

不过，结合其2020年营收下降、负债攀升，这收缩战线的行动背后，大概率与钱有着分不开的关系。今年6月，瑞安房地产募集资金4亿美元，用于偿还于短期内到期的现有债务，以及后续项目开发。

如今，商管业务赛道的热度和估值均较高，越早上市所能享到的上市福利就会越高。瑞安房地产会不会就此变换“赛道”呢？