传房企买地：不能超销售额40%，卓越、越秀等多家房企已严重超标

近日，据多家媒体报道称，被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。其中，拿地金额不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

拿地销售比40%的要求，意味着对房企的经营提出更大的考验。据克而瑞数据统计，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%，占比达32%。其中，有两家房企卓越集团和越秀地产均达到了90%以上。上半年，卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额，比率94%位列第一。排名第二的越秀地产则以436亿拿地、485亿销售排在第二，比率则为90%。

此外，拿地销售比超过50%的，分别为建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地等7家房企；而龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建4家房企，则徘徊在40%~50%；另有11家房企比例在30%~40%之间。

对此，A财经社联系部分房企了解到，目前有关拿地销售比的具体细则尚待确定。从媒体消息来看，监管层对拿地的统计口径主要以“权益拿地额”为主。

对于40%的拿地销售比例，一家西南区域房企投拓总经理对AI财经社分析道，"40%的拿地销售比就是货地比2.5，是一个行业平均水平。房企按照货地比2.5去拿地，销售规模就上不去，只有高于这个数，未来销售规模才能增长。”

“这个要求类似于个人购房的限购限贷，限制了房企的发展速度，对于想发展规模的中小型房企杀伤力还是很大的。它固化了行业竞争格局，龙头地位更加稳固，叠加三道红线等政策，中小房企很难再出现黑马，大型房企也不会有激进的投资动作了”上述人士表示。

在这之前，三道红线早已成为悬挂在房企头上的一把利剑，房企是否踩线“三条红线”，成为资本方重点关注的指标。早在2020年8月20日，住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，被认为是传闻已久的"三道红线"的正式落地。

参加这次会议的12家房企分别为：碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中梁控股、保利发展、新城控股、中国海外发展、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。它们在此后也成为了"三道红线"的首批试点房企。

当月，监管部门对重点房企按"红橙黄绿"四档管理，并设置了 " 三道红线 "，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于 1 倍，要求试点房企须在 2023 年 6 月 30 日前完成降负债目标。

自此之后，“三道红线”阻断了房地产行业使用高杠杆野蛮扩张的模式。以往，房企们通过加大财务杠杆扩大规模，实现规模大跃进的方式，不再成为一条通用的法则。

自媒体壹地产此前曾报道，2020年底，有关部门再次召开了关于"三道红线"的座谈会，表态称，将"三道红线"试点房企扩大到30家，第二次座谈会新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口和龙湖等房企。

如若属实，意味着试点监测资金流动和管理融资规模的房企已经由12家试拓展到了30家。目前，监管部门尚未公布具体试点房企名单。

进入2021年初，金融端的房贷集中管理和土地端的集中供应政策，又给房企们继续降温。“两集中”政策下，房地产贷款和个人住房贷款增速不再呈高速增长态势，集中供应的土地政策， 又从“稳地价”、“稳房价”的源头上，给土地市场降温。

2021年6月份，据媒体报道称，央行等监管部门已经出手，将 " 三道红线 " 试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随 " 三道红线 " 监测数据每月上报。另有消息指，除了拿地额不得超过销售额的40%外，监管部门对房企的现金流也提出了新的要求，要求过去3年房企经营活动产生的现金流量净额不能连续为负。

就在几天之前，央行、住建部等多部委，就房地产行业密集发声，对下一阶段保障性租赁住房和房地产调控工作作出部署，再次强调“房住不炒”，释放出调控继续从严的强信号。