世茂物业：港交所闯关成功，但酒店与商业的“坑”还得慢慢填

去年年中提出要单独分拆物业业务上市的许世坛，可能要在近期达成所愿了。

10月11日晚间，世茂服务通过了港交所上市聆讯，并更新了最新的招股说明书。这意味着，继世茂集团、世茂股份之后，许世坛即将迎来第三个上市平台。

而这只是许世坛实现资本版图的一小步。物业之外，世茂集团的酒店业务也被许世坛寄予厚望，其计划将于2021年分拆酒店业务上市。但在上半年，世茂酒店业务营收同比下滑55%。由于酒店重资产的属性，加之2020年疫情等不确定因素影响下，世茂的酒店业务能否获得资本青睐， 仍然是个较大的未知数。

01 物业闯关成功，但收购隐忧仍在

世茂服务的前身为世茂天成，成立于2005年，设立之初为世茂集团旗下综合物业管理及社区生活服务提供商。2019年，世茂物业正式更名为世茂服务，登陆资本市场的信号昭然若揭。

最新的招股书显示，截至2020年6月30日，世茂服务合计在管物业数量达到293个，在管总建筑面积达到8572万平方米；合约总建筑面积达到1.25亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市。

这其中，世茂服务不断加强第三方业主或开发商客户比例，降低母公司依赖程度。招股书提到，来自独立第三方开发的管理面积近年来呈现高速发展趋势，其占总在管面积比重由2017年的3.4％，增长至2020年6月30日的37.9％。

世茂服务之所以能实现快速的规模发展，主要来源于其大量的收并购业务。例如，2019年，世茂分别收购海亮物业管理及泉州三远的全部及51%股权；2020年1月，收购广州粤泰全部股权；2020年3月，收购福晟生活服务的51%股权；2020年6月，收购成都信谊的67%股权；2020年8月，收购浙大新宇的51%股权；2020年7月，收购北京冠城的全部股权。

数据显示，仅2020年，世茂服务通过加一步加强收并购业务比例，新增在管面积超过1450万平方米。

伴随着规模扩张，世茂的盈利能力也随之改善。截至2020年6月30日，公司各项收入15.65亿元，同比增长85％；净利润2.55亿元，同比增长134％。

世茂服务的收入构成里，主要分成了物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务。于2019年里，世茂服务在上述三项业务中分别录得收入11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元，分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。由此可见，物业管理服务这一板块仍是世茂服务最主要的收入来源。

不过，虽然收并购业务让世茂的管理规模大幅增长。但长远来看，这些收并购的业务包中，也存在一些管理业务不相符、项目不合规等问题，成为世茂服务不能忽视的风险因素。

比如，2020年7月30日，世茂服务以现金总额人民币6.15亿元收购浙大新宇51%股权。但浙大新宇业务范围为生活管理服务，包括校园餐饮服务、住宿服务及商贸服务，其中一项主要业务为餐饮服务，而该类服务与世茂主要的物业管理服务大相径庭。

除此之外，浙大新宇也存在一些过往不合规的问题。招股书显示，于往绩记录期间，浙大新宇未能全面遵守社会保险及住房公积金的相关法律及法规。同时，其外判劳工占其雇员总数的百分比已超出限额，多出589人。相关中国机关可能要求浙大新宇减少外判劳工的百分比，而如果浙大新宇未能及时调整，可能还将面临约300万元至590万元的处罚。

另值得一提的是，2020年3月，世茂收购福晟生活服务的51%股权，令世茂截至上半年的物业组合增加85项合约物业及合约建筑面积1500万平方米。

为了收购福晟生活服務，世茂打破了此前的规定——“就被收购公司于获收购前的不合规及╱或纠纷而产生的任何剩余负债或潜在罚款向世茂提供弥偿。”就福晟生活服务而言，世茂在其收购协议中并未有签订该项条款。但由于福晟生活公司均有大量第三方应收账款，包括应收贸易账款及其他应收账款，这也导致了世茂服务的坏账进一步增加。

从目前来看，世茂服务一连串的收并购业务，究竟为其业绩增长带来多大的提升，尚未可知。但对于世茂集团而言，世茂服务的上市将为其搭建又一条可靠的资本输血管道。

02 主业之外，酒店、商业亟需回血

截止2020年9月30日，世茂集团今年前9个月的累计合约销售约2012.2亿元，较去年同期增长16%。前9个月的累计合约销售面积为1147.6万平方米，平均销售价格为每平方米17533元。

世茂地产业务顶住了疫情以及经济周期的压力，维持着超行业平均水平的增长，但酒店、商业等非主干业务的情况却不容乐观。

目前世茂酒店已开业的自持酒店有22家，包括上海外滩茂悦大酒店、上海佘山世茂洲际酒店及厦门康莱德酒店等，拥有客房数量近7200间，旗下合作品牌世茂喜达亦有超过40家酒店即将开业。

受疫情影响，今年旅游业及酒店业的行情普遍不如往年。财报数据显示，截至2020年6月30日，世茂酒店板块上半年经营收入仅4.53亿元，同比下降55%。数目庞大、投资额高且回报周期漫长的酒店资产恐成为世茂的一大资金包袱。

许世坛在2019年的年中业绩会表示，“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市。”如今看来，酒店业务的上市进程得往后推迟。

事实上，世茂分拆酒店上市的计划已经超过13年了。2007年，因海外地产业务折戟，世茂中国（原世茂国际）被世茂集团董事局主席许荣茂私有化退市，此前提出的“老三驾马车”结构中，仅剩下世茂房地产及其子公司世茂股份。彼时，许荣茂即提出了将酒店分拆上市的想法。

在世茂集团的多元化业务规划中，除了物业、酒店业务板块外，另一被倚重的还有商业地产业务。目前，世茂已进驻28个城市，拥有51个商业项目，其中28个已开业。截至2020年6月30日止六个月，世茂集团商业运营收入为人民币7.34亿元，较2019年同期的人民币7.22亿元上升约1.7%。但相比去年同期46.1%增幅而言，下滑较为明显。

许世坛在2020年年中业绩会上表示，将为多元化业务制定新的KPI， “就像我说的，世茂服务每年是70%-80%的增长，商业是30%以上，酒店稍慢一些，也可以做到20%以上。”地产业主不断做大的同时，世茂正在逐渐加大多元化“副业”能力。但能否把“副业”做的可圈可点，是许世坛面临的重要挑战。