净负债率5连降，旧改之王佳兆业稳健冲千亿

8月27日，佳兆业集团（1638.HK）发布2020年半年度业绩报告。

2020年上半年，佳兆业集团合约销售金额360亿元，同比增长4%；营业收入222.96亿元，同比增长10.9%；期内毛利75.39亿元，同比增长12.4%；毛利率33.8%；期内归属股东净利润27.68亿元。

报告期内，集团实现累计合约销售权益金额约人民币360.32亿元，同比增长3.9%。从合约销售的分布看，大湾区是销售的主力，销售额占比近六成；一线及重点二线城市销售占比达九成；旧改项目贡献销售超三分之一，成为集团业绩增长的一大亮点。

尤其是深圳盐田区的佳兆业城市广场，更获得上半年深圳市成交量冠军。广州未来城、惠州东江新城分别问鼎当地销冠，多个长三角地区项目亦取得片区前五名的销售佳绩。

疫情来临，考验的正是房企的应变能力。如何运用多种营销方式线下转线上成为上半年大家比拼的重点。佳兆业也不例外，除在线直播、微信小程序、APP等，还有VR看房联动等新颖模式推出。

随着疫情得到控制，公司潜力进一步释放。今年7月公司合约销售额按年增加约78.3%至95.35亿元，1-7月总合约销售约为455.67亿元，建筑面积约268万平方米，分别较去年同期增加约13.8%及14.8%。

资本市场也给出回应，自3月以来，佳兆业集团的股价一路上扬，目前报3.97港元/股，和3月相比几乎翻番。

业绩会上，首席运营官李海鸣强调：“下半年佳兆业一方面还会有大概1200亿的可售货值推出，这些项目主要集中在大湾区和一线城市。另一方面会加速旧改项目的转化，全年计划转化的项目有10个，大概740亿的可售货值，达到历年的最大值，所以对今年千亿的目标公司不会调整，同时佳兆业有足够的信心去完成这个目标。”

如果顺利，这将是佳兆业迈入千亿俱乐部的第一年。

净负债率过高的问题一度让佳兆业头疼，对于这家规模并不算大的老牌房企来说，提速同时降杠杆是一个巨大考验。

欣喜的是，佳兆业完成得不错。

数据显示，去年佳兆业超额完成目标，净负债率较2018年大幅降92个百分点至144%，今年上半年又降至130%，实现五连降。

至于改变的法宝，无非是优化财务策略和狠抓回款。截至6月30日，公司拥有货币储备约405亿元，较去年同期增长35%，较上年末增长9%，回款率约87%。同期公司短期借款315.8亿元，现金短债比从上年末的1.1倍提升至1.2倍，现金流宽裕稳健，偿债能力持续增强。

目前国内房地产金融政策趋严，市场传闻得 “三条红线”靴子落地：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

如此背景下，想必佳兆业的财务管控也将进一步优化，在求发展和高风险之间取得平衡，是它的拿手好戏。

上半年佳兆业拓宽了融资渠道。在境内，发行了12亿元ABS，7月份又重新获得了60亿元ABN额度；境外，佳兆业分别发行了5亿美元和3亿美元的优先票据，两笔票据均为2025年到期，延长了整体债务的还款期。

截止2020年6月30日，佳兆业总借款余额为1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。

截止2020年6月30日，其平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个基点，境外新增借款债务的融资成本较去年末下降了290个基点至8.2%。

通过积极开拓境内外的创新融资渠道，佳兆业获得授信额度近1200亿元，ABS额度超过100亿元。

稳健有效的财务策略获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；同时，在境内，中诚信国际及联合信用给予公司AA+评级。

佳兆业集团首席财务官吴建新表示：“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。未来，集团将进一步提质增效，强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力，有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

深圳特区建立40周年，佳兆业的发展史，就是半部特区史，依靠在大湾区的丰富土储和旧改经验，佳兆业为特区建设贡献着自己的力量。

公司主席兼执行董事郭英成在业绩会深情说道：“首先非常感谢深圳在特区成立40周年的时候给本人和佳兆业的认可，也非常荣幸、非常感恩。佳兆业未来还是要继续为深圳的发展加大投入，特别是在公共领域、城市运营、教育、医疗等方面，力所能及地为深圳特区发展做出更大的贡献。”

尽管在文体科技、医疗、教育等等方面多元化发展，佳兆业毋庸置疑的主业还是地产和城市更新。

上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等渠道补充土储，共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超过281万平方米，收购代价约220亿元，按拿地权益建筑面积划分，大湾区新增土储占比74%。

相比比去年同期，佳兆业拿地权益代价上升35.8%。在复杂环境之下，佳兆业选择巩固优势、聚焦主业，充实自己的粮仓。

截至上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超过5800亿元，其中78%位于一线及重点二线城市。而大湾区所持有的土储占总土储面积52%，货值近7000亿元，其中一半位于深圳、广州两大核心城市。

今年上半年佳兆业新拓展旧改项目20个，旧改总数达到167个。目前佳兆业手握4200万平方米旧改土储，预计货值约2.6万亿元，其中99%位于大湾区，深圳旧改共有112个项目占比27%，广州占比36%，中山占比22%。

旧改是佳兆业的骄傲，但随着存量房时代的到来，这个领域的竞争明显愈发激烈。

业绩会上，首席执行官兼执行董事麦帆谈到佳兆业的领先优势：“第一是心态，佳兆业做了二十多年的城市更新，搞成了几十个项目，能有什么？公司可以不走错路，少走弯路，但是要确保不停地走创新之路，就要有一个归零的心态，就是城市更新的基本心态，每一个项目都是新项目，每一个项目都要全新的理念、全新的思路来研判它；

第二是逻辑，城市运营的核心逻辑，公司的规划叫做五位一体，经济、文化、社会、生态、科技五位一体；

第三是团队。佳兆业有专职、专业的城市更新团队800人，这些人也是铁军，转化能力、执行能力以及服务意识都非常到位。”

旧改红利的释放也体现在财报里，在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占整体销售的三分之一，已经成为集团销售贡献的重要来源。佳兆业在深圳拥有低价拿地的传统优势，确保公司利润率维持在健康水平，实现保质保量发展。

值得一提的是佳兆业在旅游地产上的突破。今年6月佳兆业金沙湾国际度假区的五大主题游乐场馆、凯悦和W酒店的主体结构都已封顶，下一步将进入设备安装和调试阶段，预计2021年分阶段陆续开业。

金沙湾国际度假区由佳兆业集团和富德生命人寿联合打造，总规划占地面积约150万平米，项目建成后，预计带动逾百亿GDP总值，提供逾三万个就业岗位，年游客容量达500万人次，并将促进旅游、文化融合发展，带动服务产业整体转型升级。

国信证券发布研报称：“公司降负债成果显著，财务指标不断优化，大湾区旧改资源优势显著，旧改项目未来将持续释放，我们看好公司未来发展，维持“买入”评级。” 

旧改之王或有新故事，管理层对于股价有自己的期待：“虽然全球受到疫情的影响，但是同时各国又推出量宽的政策，为了防范货币贬值的风险，实际上对有实物有资产的都是好事，再加上国内的经济复苏相对比较好，所以在上半年特别是2、3、4月的时候受到疫情的影响，公司上半年的合约销售跟去年同期比较还上升了4%，所以从股价来讲，现在佳兆业的股价水平是在疫情之前的水平。相信继续量宽的政策，再加上国内的经济继续复苏，佳兆业的股价表现势头应该是更好的。”