绿城中国毛利率下滑，半年销售1128亿

2022年8月26日下午，绿城中国举行2022年中期业绩会，董事会主席张亚东等管理层出席。与其他房企普遍的悲观态势不同，这场业绩会上，管理层们无不透漏出对地产行业的看好。

他们称：“长期还是看好这个行业，感觉绿城未来还大有可为。预计在未来三年后绿城的销售额大概能占到行业的3%，这个份额以后还会逐渐提高。”

不止如此，张亚东还重新立下了的三个“前十”目标，“绿城要进入三个前十，一个是现在的销售排名进入前十，保持在前十名里面；第二个前十是自投部分进入前十；第三是重资产的权益部分，经过一两年的努力也要进入前十。”

在地产圈里，绿城是一个独特的存在。早年，绿城中国以产品品质著称，其创始人宋卫平不断强调“无论行情好坏, 都坚定不移地做好房子”，后又经历过几轮业绩震荡后，两年时间里从第7名掉队到了2018年的第17名。如今，在行业低谷期中，靠着国资中交背景的绿城中国，又要开始重新讲一个后来居上的故事。

01，保底目标3100亿

四年时间里，绿城的销售规模逐步向前迈进，从第17名，追回到了前十。

今年上半年，绿城完成合约销售额为1128亿元，相比去年同期1717亿元数据来说，同比下滑34.3%。中指院排名中，绿城中国位列第7名。

管理层曾在年初业绩会上给出一个保守的全年销售额目标：3300亿元。但在销售遇冷下，管理层也调低了销售预期，“即便是维持现在的情况，可能在3300亿元基础上下探一些，但是肯定可以完成3100亿元的保底目标。”

但对于长期目标，绿城中国有着更高的要求。张亚东表示，绿城会在下行的市场中获得更多的市场份额，三年后大概能占到行业的3%。他称，绿城不仅要保持在销售排名前十中，还要让自投部分的销售额也进入前十，此外，重资产的权益部分在一两年后也要进入前十。

规模之外，绿城中国更看重的是收入和利润。财报显示，2022年上半年，绿城中国收入647.31亿元，同比增长79.1%;公司股东应占核心净利润37.26亿元，同比增长36.7%。不过，受多重因素影响，期内归母净利润仅为18亿元，同比降幅超25%。

与此同时，绿城中国的毛利率也出现了一定下降。今年上半年，绿城结转毛利率是17.4%，去年全年是18.1%，同比下降了0.7%。绿城执行董事、执行总裁耿忠强表示，主要原因是现在交付结转的这些项目主要是三年前甚至更早的时间拿的地，当时土地市场竞争比较激烈，毛利率偏低。

此外，绿城中国也在加强风险防范能力。过去几年，绿城年报总是会有大规模的项目计提减值，这些都是前几年激进拿地后留来的后遗症。绿城中国的投资情况，也成为投资者历年关注的重点。

投资力度上，上半年绿城中国新增土储313万方，今年上半年，绿城集团拿地成本约304亿元，在8座城市新增项目20个，总建筑面积约313万平方米，较2021年同期的超过1000万方有明显下降。

对于接下来的投资策略，绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示：“拿地总数量会减少，权益要增加，我们提出了更高的要求——零失误。”他还进一步表示，绿城拿地的要求是综合项目平均净利率不低于8%，IR不低于15%，这是两个入门的门槛。

而为主动防范合作风险，绿城中国对合作伙伴也更挑剔了，“通过建立合作伙伴的白名单制度，严选合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和属地大型国企。”

02，大股东中交融资加持，但仍踩中一条红线

凭借着中交的融资资源及央企背景，绿城资本市场的表现变得积极，发债产品也越来越丰富，包括公司债、中期票据，ABS 等等。

在房企普遍发债难的行情下，今年上半年，绿城中国融资成本持续下降至4.5%。绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强介绍称，“受大股东支持，现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内，这样对绿城中国来说，授信更充足，成本也更低；另外资本市场层面，中交与绿城中国较多协同，包括出具安慰函甚至直接买债。”

不过，即使有雄厚的资本优势，绿城中国还是没成功闯入绿档房企。从三道红线上看，绿城中国仍踩中了一条监管红线。绿城中国的净负债率为71.5%，剔除预收款后的资产负债率72.5%，略高于监管要求，剔除预售监管资金后的现金短债比为1.8倍。

对于三道红线的完成进度，耿忠强曾在年初业绩会上表示，“三道红线的三个关键指标都在进一步向好。公司确保2023年能够进入绿档，同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。”

耿忠强透露，绿城目前的授信额度完全能够保障公司开发贷和按揭顺利放款。数据显示，截止到6月30日，绿城中国的预售监管资金132亿元，比去年年末增长了22亿元，即便把预售销售监管资金扣除之后，绿城目前在手的可动用现金依然有450亿元。

不过，尽管财务数据表现良好，但在今年5月份，绿城中国的表外负债也曾引发舆论关注。今年6月初，上海票据交易所网站公布了5月份商票逾期名单，绿城颐合房地产有限公司赫然在列。票交所数据显示，绿城颐合在今年5月份，有40万元的商票逾期，商票累计逾期发生额为1359万元。

对此，6月28日，绿城颐合曾发布一份澄清声明，表示该公司已第一时间联系持票人进行妥善的兑付工作，于5月末所有逾期问题已经全部处理完成。

尽管舆论风波已平息，但仍引发了外界对绿城中国表外债务的关注。一方面要弯道超车，另一方面还要控负债、控相关指标，这对于还在“黄档“的绿城中国来说，仍是一次严峻考验。