万科郁亮：“赚小钱”是新活法，救人要先保证自己安全

10月22日至23日，万科在上海举行了一年一度的业务交流会。这也是万科连续11年在非财报季的时段，公开接受媒体发问。

两天，三场演讲，万科董事长郁亮和各条业务线的管理层介绍了万科最近在做的事情。但媒体更想知道，作为头部房企，万科将如何应对当下的市场，如何平衡拿地的风险与收益，以及收购恒大的传闻是真是假。

或许22日上午第一场的交流会耗掉了郁亮太多精力，下午再见其他区域媒体时，他褪去了西装，换上T恤衫让自己更加放松。

但比服装更轻简的，还有郁亮的回答——“这个问题太复杂的，我回答不了，不好意思”“这个问题是商业机密，无法公布”“我自己的难关还没有过呢，没有能力给别人出主意”。

显然郁亮的这些回答有些“划水”，就连万科物业CEO兼当场活动主持人朱保全都调侃道他要新增了一个“太极禅师”的名号了。其实这个会议万科内部曾一度讨论想要取消。相比同行，在当前市场环境下还能站出来公开表达，万科也是有些勇气的。不过，郁亮自己也开玩笑说，今年交流会的背景板连“万科”两个字都不敢露出了。

三年前，郁亮说“活下去”；三年后，他说“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。看着昔日与自己同在房企第一梯队的对手碧桂园和恒大，前者整日保持危机感，小心驶船，后者的危机已经到来，提出现房销售的自救策略。万科的机会在哪儿？

尽管和这两家比起来，万科不算高歌猛进型，但这些年万科在地产之外的动作也不少。有接近万科的人士告诉AI财经社，现在有些业务还是不挣钱，公司正在做不同侧重的调整。

01 “幸好不是老大”

自从2014年突然失去第一的宝座，万科先后被绿地、恒大、碧桂园赶超。很多年来，作为行业“老大哥”却不能做老大，外界总在试探万科是否不甘心。

“万科很庆幸，这几年不是老大（规模），行业老大转型比较难的。正好不是老大，给了万科转型发展的机会。”郁亮说，在黄金时代找到了“帕尔迪”（美国地产开发商），越上了千亿，现在找到了“大和房建”（日本地产开发商）对标。“日本开发商在大缩表过程中，也可以成功，这给我们提供了非常大的信心，我们今天做的机会会比它更多。”

天下没有做完的生意，只有没做好的生意，这是郁亮坚信的。“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉。”

2018至2019年，调控政策和融资政策持续收紧，房企现金流遭受压力，整个行业不得不被动缩表。郁亮坦言“缩表的过程是很痛苦的”，不只是万科痛苦，房价下降使购房者也受影响、房企业绩下滑使投资者受影响，房企拿地减少更是使卖地的一方受影响。

今年以来，万科“驰援”泰禾、接手蓝光发展部分项目，还以换股形式100%收购了阳光城物业等。

外界质疑万科，在大小房企频繁爆雷的时候，自己却在抄底。对此，郁亮表示，万科只有投资团队，没有并购团队。“市场有机会就做，没机会就不做，万科不是投行，不是要把人吃掉。”

早前，有消息称万科将参与接手恒大集团出售资产事宜，万科总裁祝九胜曾承认，过往是和恒大有项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，但目前没有实质性的合作。

但郁亮表示，恒大事件很多人都在关注，万科没这个能力。“行业冬天来了，谁都冷，首先要保证自己的安全才能去救人。在我们能力范围内，我们愿意去做对行业比较好的做法，但还没有具体的设想。”

的确，房地产行业的冬天早就来了，这一点从土地市场可见端倪。从9月份开始，各大城市开启第二批集中供地，包括万科在内的多家房企不再积极抢收。

贝壳研究院分析认为，一方面是受房企拿地的节奏性策略影响，二批次拿地对于房企来说，较难以实现在年内转换成销售金额，继而有效补充其年度业绩，因此第二批次集中供地的市场关注度明显低于首批次；另一方面，由于土拍市场的监管趋严，多数房企面临较大的现金流压力，在土地市场方面房企整体参与热情不高。

“万科自己有投资标准，达到标准的就拿。现在来看，投资标准有更高要求了，要特别好的项目才拿，万科没有停止拿地，只是要求标准高了。”郁亮说。

但当被问及标准是什么时，郁亮又跟媒体打起了太极拳，“这是商业机密，投资的标准无法公布，否则别人算好我的投资标准，我永远拿不到地了。“

02 “赚小钱”是新活法

进入冬天的万科，正等待在下一个春天里被需要。但春天和春天是不一样的，新的春天要研究新“活法”。

做商业，做城市更新，赚些小钱这是郁亮想到的新“活法”。“只要能够有点小钱赚，我们就满意了。逻辑变化了，我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”

物业是不是小钱？

上半年，万科物业实现营收103.8亿元，和地产1671多亿的营收规模比起来，实在不值一提。不过去年万科物业就对标贝壳，更名为“万物云”，打造平台。

不过，万物云CEO朱保全最近却在忧虑，因为前两年物业成为房企的香饽饽，老板们都说物业是开发商的未来，但今年地产行情式微，老板们又纷纷先把“未来”给卖掉换钱。“物业是不是房企的未来？”他也很疑惑。

郁亮曾说万物云一定会上市，但具体时间不定。

今年初，郁亮就提出向制造业学习，向家电行业学习。因为房企现在的遭遇和当年家电企业类似。

据郁亮介绍，2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下了，比如美菱、荣事达、新飞等，当时的产能全都变成了库存。在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。“当年美的的压力也很大，据说砍掉了一半的产品品种，推掉了很多工业园，裁了不少员工，然后通过数字化，线下转线上，品牌研发去提升。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系，接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后，仍然获得了新的发展机会。”

郁亮说“过去行业留下个坏毛病，叫能用钱解决的都不是问题。到今天，钱本身就是问题”，房地产行业是一个典型的资金密集型行业，而制造业大多属于技术密集型产业。因此从资金密集型向技术密集型靠近，或许是郁亮对接下来的期待。只不过，要完成这样的转变，万科要走的路还有很长。