奥园美谷：末路转型，胜败几何？

继收购地产A股京汉股份仅一年后，奥园美谷即舍弃其主业地产板块，转而锚定医美行业。

7月2日，中国奥园集团股份有限公司公布2021年前6个月销售业绩，累计实现物业合同销售约人民币675.8亿元，同比增长33%。奥园合同销售面积约596.3万平方米，同比增长17%。看似良好业绩增长背后，一些此前曝出的负面消息，似乎正被掩盖。实际上，就在此前一个月，奥园被国际信贷评级机构惠誉确认「BB」评级，展望从“稳定”调整为“负面”。融资方面，6月29日，奥园宣布发行18.2亿公司债，以确保充裕的现金流。

此外，在业内引起关注的无非是6月22日，奥园集团旗下上市公司奥园美谷科技股份有限公司（简称：奥园美谷，000615.SZ）发布公告，拟在北京产权交易所公开挂牌出售三家公司股权。据其所披露的《重大资产出售预案（摘要） 》显示，公司拟通过在北京产权交易所转让公司所持有的京汉置业100%股权、北京养嘉 100%股权和蓬莱养老35%股权。交易标的作价10.2亿元。

以上诸多信息的披露将奥园的整体经营战略以及营收负债现状推上风口浪尖。

01 舍弃地产主业 意欲何为？

作为奥园美谷前身的京汉控股，其主营业务的地产板块营收占比在7成以上，以健康住宅开发为主的房地产业务是目前公司收入的主要来源。如今缘何不受待见，被一刀切地急于出清？要知道，奥园收购京汉控股截至目前也仅有一年多的时间。

对于当时这一收购动作，业内产生过诸多猜测，诸如意在借壳回A，亦或是布局土储。对此，中国奥园表示，房地产开发是京汉股份的主营业务，收购也是基于其地产业务的相关考虑。京汉股份的土储与中国奥园布局契合。奥园否认了借壳A股平台的猜测，似乎意在土储及房地产业务布局。但如今又要出清地产业务，这一操作无不透露出奥园收购案背后的真实意图。

在此次收购案之后，奥园集团旗下即已拥有中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和奥园美谷（000615.SZ）三家上市公司。

再次回望去年的这一收购案，似乎能看出一些端倪，奥园可谓是醉翁之意不在酒。当年的京汉股份，如果单从房地产业务来看，并不出类拔萃。当时，京汉股份地产业务重点布局在华北及西南，共有18个项目，其中北京、廊坊、香河、通辽、天津等项目以住宅为主；张家界、雄安周边、太原、南京、重庆等地项目以产业综合体为主。京汉股份的地产可售建筑面积123.7万平方米，位于一二线城市核心区的项目并不多。

此外，2015年重组上市后的京汉股份，主要控制人田汉提出向健康产业转型，目标是由一家单一的房地产企业发展成为“以健康产业为主导的健康生活提供商”，并新添了化纤业务。当年京汉股份的营收中，房地产开发占比72.30%，化纤占比26.95%。

但转型后，并没有为公司带来实质性的营收增长，反而出现下滑。 2016-2018年京汉股份营业收入从42.43亿元下滑至28.89亿元，其中，房地产开发的营收从35.76亿元降低到21.16亿元，占比从84.29%下跌至73.26%。在此期间，京汉股份提出把地产业务降到30%以下。转型并没有收到理想的效果，反而导致业绩下滑，以及股东和高管的减持风波。2019年，京汉控股将5.99%股份协议转让给上海海通证券资产管理有限公司。2019年11月4日至2020年3月20日期间，京汉控股的一致行动人建水泰融通过大宗交易及集中竞价方式减持4.98%股份，持有的京汉股份比例下降至3.88%。

克而瑞证券分析师孙杨对AI财经社表示，京汉不完全是传统的地产开发业务，也在转型，此次出清地产可以理解为聚焦核心业务。

一个尚在转型期，且有“去地产化”战略目标，对未来盈利趋势并不明朗的京汉股份却受到中国奥园的青睐，一年之后，大刀阔斧的提出剥离地产板块，这背后的战略意图又是什么？

02 谋求转型 押注医美

看来，奥园似乎根本就没有把京汉股份地产板块做大做强的耐心或是意图。京汉股份变身奥园美谷，通过更名，就摆脱了地产股的“阴影”，转而成为医美股，转型之决心昭然若揭。

奥园美谷营收下滑明显，或许，这也坚定了其转型的决心。我们记者查阅奥园美谷2020年年报发现，2020年度营业收入19.87亿元，较上年同期下降36.92%；营业利润1.37亿元，较上年同期下降46.89%。公司2020年度净利润0.38亿元，较上年同期下降69.20%。归属于上市公司股东的净利润-1.35亿元，较上年同期下降1214.58%。

此外房地产板块交楼可结转收入较去年下降，化纤板块订单完成量较去年减少。资金回笼减慢，公司贷款较去年同期增加，导致利息支出增加。

房地产板块的业务占比最大，但营收的大幅下滑难以支撑不断增加的负债规模，转型迫在眉睫。自 2020 年 6 月以来，在奥园科星成为公司控股股东后，开始逐步调整公司业务布局。向高端纺织品、医美、健卫等领域拓展。2021 年以来，伴随着一系列对医美行业企业的收购，转型方向逐渐明晰。通过对浙江连天美企业管理有限公司 55%股权的收购、依次与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心及相关方、大连肌源医药科技有限公司、西部优势资本投资有限公司等在高端医美护肤产品、轻医美类产品等方面签署战略合作协议，正式切入医美赛道。

但此时的奥园美股就像是一艘即将触礁的巨轮，并没有缓慢调转方向，而是紧急转舵。那么接下来故事又将如何发展？

03 孤注一掷 胜败几何？

医美行业最近两年被业界认为是极具潜力的行业之一，特别是今年以来医美赛道的关注度再次走高，根据预测，2023年中国医美市场规模将超过3,100亿元。是否意味着奥园美股向着一个巨大风口进发？资本市场更是亦趋之若鹜。看起来商机无限的医美行业，能否成为奥园美谷转型路上的指路明灯？转型后，奥园是否可以坐收医美产业股红利？

作为以房地产业务主营业务的企业要完全切换赛道进一个完全未知的领域，可谓是断臂求生。不但需要勇气更需要底气。奥园美谷的底气何来？大量资本的涌入，已使医美行业的终端收购水涨船高，奥园美谷斥资6.97亿元收购连天美集团55%的股权，该集团旗下拥有杭州连天美、维多利亚两家医疗美容医院，通过收购以及与医美行业上下游产业链相关企业达成战略合作的方式切入医美赛道。

尽管地产业绩不佳，但医美概念股最近却热度不减，保值走高。就在奥园美谷宣布出清地产，转型医美后，奥园美谷股价大涨，一度增长了6倍之多。

医美股在资本市场上的大受捧，也使奥园美谷下定决心做“纯粹医美”，此次出售的三家公司的所得款项也将全部用于医美业务版块的投入。但这一转型不得不说危与机并存。无疑医美产业是一个巨大的蛋糕，能否分得一块满意的份额且不谈，仅从短期的数据来看，2020年末，奥园美谷的医美业务营收为零，整个新生板块还处于投资阶段以及战略搭建阶段，预期收益还难以判断。

奥园美谷的紧急转舵是否有些用力过猛？非全资控股的合作模式下，无论从战略执行以及营收分配上，都不能称为完全自主的经营模式，是否会成为日后掣肘企业发展的一个因素，是值得考量的。

从医美板块的收益来看，奥园美谷所收购的55%股权的连天美在2020年营收仅为4.86亿元，净利润8055万元。从盈收规模来看，与原房地产业务的营收还有很大的差距。出清地产业务后，依照目前旗下的医美板块收入显然难以填补原地产主业的空白。

资本市场是最好的实验场，半年来，医美股板块异动，从集体领涨到多家医美概念股减持或跌停，经历着大起大落。6月底，奥园美谷经历了从涨停到跌停。医美概念股持续走弱，包括昊海生科、贝泰妮等多股跌幅超5%，业内普遍认为，医美概念股在加速挤泡沫的过程。

泡沫退去后，奥园美谷的医美产业必须通过实实在在的战略落地，拿出漂亮的成绩单，否则在无地产支撑的业务模式下，将面临被架空的风险。

克而瑞证券分析师孙杨认为，整体市场萧条的背景之下，还是要谨慎卖项目，此举在一定程度上反映资金压力的存在。

奥园美谷的急切转型从侧面反映了奥园集团在资金层面的承压。作为奥园集团旗下支柱的上市平台中国奥园虽然已是千亿房企，但总市值却仅为183.9亿港元，甚至低于奥园美谷的总市值。6月9日，国际信贷评级机构惠誉将中国奥园（03883.HK）的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时还确认了中国奥园的高级无抵押评级，以及其未偿付高级美元债的评级为“BB”。

尽管有负面评级，并未阻挡其继续发债步伐。6月15日，奥园发行2024年到期2亿美元优先票据，利率达到7.95%。与此同时，中国奥园主席郭梓文于6月17日增持本公司涉资约930万港元的股份，被业内人士解读为救市之举。6月29日，奥园集团宣布发行面向专业投资者18.2亿元公司债券，票面利率6.8%，期限为四年期。此外，2020年，奥园负债总额达到2714.26亿元，监管“三条红线”中，奥园2020年剔除预收款的资产负债率为78%，超出70%的红线要求。