楼市调控再出大招:多城市一年卖地不超3次,对房价影响几何?

AI财经社李逗2021-02-25 18:26 大公司
去年“三道红线”新规出台之后,房地产行业进入降负债、降杠杆的阶段,销售回款成为房企们“回血”的重要途径。

近日,有关国家自然资源部发布住宅用地分类的调控文件引发行业热议。文件要求,22个重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

这也就意味着,如全年某市供应60宗宅地,供应节奏最好以“20+20+20"的比例出让,同时每次供地时间也尽量间隔2-3个月,保持均衡。据多家媒体报道称,上述22城的名单中,既包括北上广深4个一线城市,也包含了南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

尽管权威部门没有正式回应这一消息,但随后,青岛、天津、郑州等城市陆续发布的通知及流传的文件,也侧面印证了该消息的真实性。

值得一提的是,自然资源部要求22个城市一年发布供地公告和组织出让活动不超过3次,但未明确各地具体出让月份。据流传的文件显示,天津集中公布宅地出让公告的3个批次定于3月、6月、9月中旬。济南则将集中发布宅地出让公告的时间定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下,土拍“两集中”政策的发布,得以保障土地的均衡出让,防止因土地出让的数量或时间不均衡,引发部分土地过热或流拍,引导房地产市场健康平稳发展。

对此,中信建投地产首席分析师竺劲表示,土拍"两集中"政策出台后,土拍市场由各区政府的"零售市场"转向市级统一的"批发市场",叠加大量宅地年内限次集中出让,单一地块参与的房企数量也有望得到控制,使得土拍市场的热度降温,土地市场的溢价率下行,最终有利于行业利润中枢的企稳回升,促进房地产行业健康平稳发展。

但在一些业内人士看来,该项政策的落地实施,未必能真正引导房地产市场的理性发展。中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎认为,由于开发周期的不确定性,即便开发商同时拿地,也未必同时开发,同时销售。即便个别开发商降价促销回笼资金等待拿地,也不可能所有开发商步调一致。因此,指望集中供地导致集中供房,控制房价的想法很可能只是“一厢情愿”。反而,新政可能导致住房需求释放周期与供地周期(将来的房屋供应周期)出现错位,加大房价的波动。

根据以往的模式,一直以来,房企拿地多通过滚动开发的模式,拿地后通过高周转回流资金,再进行下一轮拿地。而集中供地、集中拿地,可能会打乱房企原有的拿地节奏,进一步增加了房企的资金压力。

从房企的拿地心理来看,某房企投拓副总监认为, “高周转房企的资金无法快速滚动,挤压的现金集中面对供地,竞争烈度其实并不会低。长期来说,有可能剩下大型房企协作拿地,小房企拿地难度更大。”

华泰证券研报也表示,更加集中的出让政策,一定意味着房企在同一时间可能面临着一些城市土地的集中供应,具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会,更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。

该报告进一步指出,这对于中小型房企的挑战将更大,本身已经面临融资上的压力,在土地获取上的容错率降低会使得中小型房企经营环境更难,不仅需要做好高周转,还得做好拿地研判到最后销售的一系列精确操作。

去年“三道红线”新规出台之后,房地产行业进入降负债、降杠杆的阶段,销售回款成为房企们“回血”的重要途径。集中供地政策的落地实施,也将进一步改变房企原有的营销节奏。但从目前来看,“两集中”土地供应节奏的落地效果究竟如何,仍要看后续的细则。

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