李思廉称未来9个月要处理250亿债务，富力上半年卖出510亿

8月24日，富力地产发布2020年度中期业绩报告。报告显示，富力地产协议销售金额510.6亿元；实现营业收入335.9亿元，同比下降4.63%；毛利率29.6%，净利率11.7%；净利润39.2亿元，归属股东净利润37.92亿元。

中报业绩公布的当天，富力地产管理层召开线上业绩会，针对投资者提问的“销售、负债、拿地”等问题，进行逐一回应。

营收和归母净利润双双下滑，全年交付目标微降2%左右

2020年上半年，富力实现销售额510.6亿元，同比下降15.21%，为年度目标1520亿元的33.6%。对于这个销售进度，李思廉表示，富力全年1520亿元的销售目标不会改变，“从各方专家的意见、国务院透出来的信息，我们都相信保持稳定的概率是最大的，无论是整个销售量、均价等方面。”

不过，相比以往业绩来看，富力地产的营收和归母净利润数据双双出现下滑，同比分别下滑为-4%、-5.84%。

查询中报利润的构成数据来看，富力半年39.17亿元净利润内，主要靠超过20亿元的其他收益支撑，包括14.96亿元的物业重估收益。而在335.9亿元的营收额中，有308.31亿元来自主要业务物业发展的营业额，占比达92%，富力称这主要是由于已售的交付面积同比增加17%至335万平方米。

从上半年交付情况来看，上半年富力完成交付335万平方米，根据今年年初的计划，富力地产2020年全年的交付目标达到939万平方米，其预计上半年完成312万平方米，下半年完成627万平方米。以此来看，富力达成半年度交付目标。

但对于完成达成全年目标，李思廉并没有信心。李思廉表示，“由于有些施工的情况”，富力降微调全年的交楼为910万平方米，即稍微下降了2%左右。

招拍挂节奏放缓，项目转化以旧改为主

2019年中，一份李思廉签发的“停止拿地”的内部文件在业内广为流传，而富力扩充土地储备的脚步也随之放缓。

2020年中报资料显示，富力上半年购置了243万平方米权益可售面积的土地，合同金额为60亿元，其应占的总土地储备可售建筑面积约为5683万平方米，较年初5790万平方米有所下滑，与去年同期富力6100万平方米土地储备的差距更大。

而从李思廉的业绩会发言内容来看，拿地放缓的节奏在下半年也将依旧持续，“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”

相比招拍挂市场的土地项目，李思廉更为看重的是其城市更新的土地资源。据报告显示，富力地产目前共计拥有80多个项目城市更新项目。其中，92%位于一线、二线城市，54%的项目位于粤港澳大湾区。

上半年，富力在旧城改造方面问题动作频繁。于4月份签下中山下闸片区旧改项目，项目改造面积约21.1万平方米；6月成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业，项目改造范围99.5万平方米；最近的8月19日，富力拿下了广州番禺石壁约为104.8万平方米的改造项目，预计投资120亿元。

下半年，富力计划将位于广州及长治的3个城市更新项目进行转化。这3个项目提供了129万平方米的可售面积，约为可售货值人民币460亿元。而在未来十八个月中，富力地产计划增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于2000亿元的可售货值。

短期资金缺口575亿，计划年底净负债率降至167%

高负债率问题一直是富力尾大不掉的难题。最近行业热议的融资监管“三条红线”，富力成为命中排名靠前的企业。不确定性加大的环境里，控制负债率是富力的当务之急。

2020年半年报数据显示，相较年初而言，富力地产上半年负债总额亿元，同比增长5%。按照资产负债率来看，富力剔除预收款后的资产负债率约为70.22%。但如若按照更严苛的净负债率数据衡量，富力现时的净负债率为约177%，虽然相较年初近200%净负债情况有所好转，但在行业普遍去杠杆的环境下，富力地产的高负债问题依然十分凸显。

高负债引发的流动性风险，依然是富力经营的重大隐患。目前，摒除受限制存款及现金，富力地产现金及现金等价物仅为172.55亿元，对应一年内应付短债债务748.03亿来看，短债债务兑付风险较高。

富力的高负债隐患，很大程度源于多年亏损的酒店业务拖累。在耗资近190亿元收购万达酒店资产包后，酒店业曾一度占富力营收份额的10%，如今却成为富力的经营之累。

中报数据显示，上半年富力酒店业务营收13.96亿元，同比下降58%，占总营收份额的4%，亏损额则从去年同期的4.2亿元进一步扩大到9.35亿元。

今年年初，富力管理层曾提出，2020年内可以将净负债率下降到185%以内，这意味着富力年中的177%净负债水平已初步达标。李思廉在年中业绩会进一步提出，到年底富力的净负债率降能在177%的基准上，再降10个点左右。

“在债务方面，未来9个月，我们可能都会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”李思廉在业绩会上说道。

在具体的债务清理环节，李思廉进一步提出富力资产“减磅计划”——“由于商业物业的谈判一般都慢，也牵涉着要有一些公司的重组、税务的安排。但是无论是在投资物业，或者发展项目，我们都有出售的计划。”

未来一段时间，“减负”依然是富力的关键命题。受高负债和经营数据下滑影响，惠誉于7月初将富力地产的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）从BB-下调至B+，展望稳定。而在此之前的5月25日，穆迪将富力地产股份有限公司的评级由“Ba3”降至“B1”，展望从观察名单变为“负面”。