富力张生,海外遇劫

市界陶 婷2023-06-28 14:22 大公司
富力双子座少了一子。

6月22日,是一年一度的端午节。这一天,在广州大小河流上,龙舟跃浪,奋楫争先。河两岸,看台上的观众摇旗呐喊、振奋无比。远在国外的广州地产大佬张力,却无缘看到这番热闹景象。

作为富力地产创始人之一,张力于2022年11月30日在英国伦敦被当地警方逮捕。逮捕原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为,拿下了几份在加利福利亚州的商务合同。花了1500万英镑获得保释后,张力被关在伦敦一座公寓的43楼,由保安看守,并被闭路电视监控。

有媒体报道称,事情发生后,张力极力争取避免被英国引渡到美国。然而,就在2023年6月16日,彭博社报道称,张力同意从伦敦被引渡到美国。“他将面临涉嫌行贿的刑事指控。”在此情况下,李思廉将全权担负起管理富力的重任。

富力采用的是双巨头管理制。李思廉是富力的另一名创始人。在公司内部,按照广东话的习俗,张力和李思廉被叫做张生和李生,在张生被卷入贿赂案后半年多时间里,66岁的李生为拯救富力四处奔走。

这真是屋漏偏逢连夜雨,因为早在张力还未出事的2021年,富力就已经开始出现债务违约了。

近两年来,富力通过出售资产、物业增值、楼盘促销、债务展期等手段,暂时缓过来了一口气。但这并不意味着富力完全化解了危机。眼下,除了贿赂案再起波澜外,富力还遇到了一些新的麻烦。


01、冰山一角


王遥是海南的一名资深房产中介。在他看来,只要没有什么大问题,海南的房子都能卖得出去。王遥说这番话有一个大背景,即自今年1月以来,整个海南,如海口、三亚、万宁等城市,几乎实现了全面普涨。三亚新房、二手房价格,更是环比“五连涨”。这背后,是海南住宅商品房稀缺、市场需求很“刚”的事实。

但这一切的热闹已与富力没多大关系。在海南房价普涨的大环境下,富力的楼盘价格却是一个异数。“之前价格都挺高的,目前楼盘便宜了不少。悦海湾的住宅最贵的时候卖1.2万元每平方米,现在卖1万元每平方米。红树湾最贵的时候卖1.4万元每平方米,现在是1万到1.2万之间。”6月24日,王遥向「市界」坦言。

富力海南的楼盘价格一降再降,但销量没起来。王遥表示:“已经有一年半没有卖出过富力的房子了。富力一般不能如期交房。卖房时候承诺的东西,好多都不兑现,搞得我们很尴尬。”

▲(图源/视觉中国)

王遥们“不敢卖富力的房子”还在于,“富力没钱了,楼盘容易停工。一些在售的楼盘还没有盖完。就怕后面摆烂了。”王遥直言不讳。他口中所说的楼盘,包括富力位于临高的悦海湾、陵水的富力湾,“这两个楼盘都停工半年多了。”

这仅仅是富力楼盘现状的冰山一角。“富力广州三四个工地仍正常开工,比如旧改项目,其它的停工了不少。”6月25日,富力前员工刘竺告诉「市界」。这让那些交了钱却收不到房的业主很抓狂,为此四处奔走。

山东威海富力星光天地的业主们,曾多次在社交平台比如威海传媒网上,反映这个楼盘迟迟不开工的问题。不过,通过威海市环翠区建设局的回复来看,富力星光天地只有等当地城投公司收购富力公司股权并注入资金,才有盘活的可能性。

富力目前的各种问题,归根结底有一个关键症结:难为无米之炊。据年报数据显示,2021年,富力归母净利润为亏损164.7亿元。2022年,富力继续录得大幅亏损,归母净亏损为157.79亿元。两年累计亏损达到322亿元。从目前来看,即便境内外债券获得展期,富力的短期债务压力仍然不小。

据年报,截至2022年末,富力的现金总额(包括受限制现金)仅有123.01亿元人民币,现金短债比只有0.24倍。也就是说,富力的货币资金,只够覆盖24%左右的短期负债。这还是在富力大幅度减债的前提下。

富力捉襟见肘的原因之一,源于其销售业绩的不振。富力2023年6月9日发布的公告显示,今年前5个月,富力地产实现总销售收入105.6亿元,同比减少51.63%。比去年同期的低基数,还要下降51.6%。在出售资产换取资金方面,富力也没有令人振奋的消息。

跟富力打过交道的某资管公司高管张枫告诉「市界」,富力曾试图转让杭州富力中心的债权。“当时是有15亿元的信托到期了,他们就想找机构看能不能将这笔贷款续上。杭州富力中心被抵押给了信托,如果有机构接手,信托公司就将债权转给机构,债权人就从信托公司变成其他机构了。”

然而,杭州富力中心尽管地段还不错,但赚钱的住宅部分已经卖完了,“写字楼等商业部分流动性差。带有商业性质的大平层,也不是很好卖。因此很多机构权衡一番后,打了退堂鼓。”张枫告诉「市界」,现如今,收并购市场也相对惨淡。

“听说七月份富力还有一批裁员。”刘竺告诉「市界」,富力这两三年来,基本每隔两三个月就裁员一次。每个部门都裁员。对此,另一名富力前员工李美见怪不怪,“每到市场下行之时,富力就会开始裁员。”

刘竺是2021年年中进的富力,在2022年年底的一轮裁员潮中,他离开了。“跟我同一批进的,基本上都走了。”在刘竺离开前,富力的状况是:一些楼盘项目的工地,只留几个项目经理,将项目经理当施工员用。

作为昔日的“华南五虎”之一,富力也曾经在地产的丛林中咆哮过。


02、“平均一间酒店挣两千万,这不是很难”


李美是在很多年前,以管培生的身份进入富力的。那时候的富力,“说实话挺像国企,工作强度也不大,很轻松。”李美告诉「市界」,富力校招都要求是名校出身,就连公司的前台都是中山大学毕业的。

富力最高光的时刻,是其上市两年后的2007年,时值遍地草莽的年代。那一年,富力依靠猎德村等城市更新项目,跻身“华南五虎”之列,排名仅次于万科、绿地和中海。一般而言,通过城市更新获得的土地储备,利润率会更高一些,有足够盈利的空间。

“1993年到2013年的富力,营收每年翻一番。”一直跟富力打交道的宋潇向「市界」回忆道。张力也因此实现了身价倍增。2010年2月,张力入选《福布斯》全球富豪榜,排第556名。2013年,在新财富中国富豪榜单上,张力以223.0亿元排名第十五。不过,在宋潇看来,富力的鼎盛期并不长。“2014年起,商业地产占比已经很大的富力,明显走下坡路了。”

此言非虚。从2014年起,富力降低了一二线城市的拿地速度,将业务重心放在了三四线城市上。这一年,富力的营业收入增长率首次出现了负值。2015年,政府调控放松,一线城市的房价飙升之下,重仓三四线城市的富力,完美错过一线城市行情。

为了迎头赶上同行们,2016年,富力开始激进拿地,其拿地金额占当年销售额的比率,由2015年的9.1%升至28.8%。此时,“加班已经变成了常态。”李美告诉「市界」,她离开富力后更是如此。不仅如此,2017年,李思廉还与王健林谈成一宗“世纪交易案”:富力以六折的价格,从万达手中买下了77家酒店。

▲(图源/视觉中国)

这次交易,让李思廉得了个“砍价大王”的称号。他说,每一家酒店的收购成本是2.6亿元,“了解的人,会知道这个很便宜。”李思廉制定了一个中长期目标——这些酒店实现年盈利15亿元,“平均就是一间酒店挣2000万,这不是很难的事。”

李思廉过于乐观了。

“从万达手中买下酒店后,富力并没有对企业内部资源及时地进行相应调整,导致酒店运营业务占有了大量资源、缩减了其他业务的盈利空间。”宋潇告诉「市界」。2018年,富力的净利润为83.71亿元,相较2017年的211.86亿元下降60.49%。与之形成鲜明对比的,是富力高得惊人的净资产负债率。

2017-2019年,富力的净资产负债率,分别为169.6%、184.1%、198.9%。宋潇一直认为,如果此时富力卖掉一部分万达酒店,资金链不会到那么紧张的地步。实际上,当年,有不少人想购买富力手中的万达酒店,“但由于一些历史遗留问题难以解决,再加上当时富力也无意出售酒店。这事就不了了之了。”宋潇告诉「市界」。

李思廉不是没意识到风险,他在2019年7月提出暂停拿地工作。但令李思廉无法预料到的,是房地产行业与外部环境的变化。在房地产市场房住不炒的主基调下,2020年8月,“三道红线”横空出世,富力全踩中了。

为此,富力从2020年开始,将包括酒店在内的不少持有型物业摆上货架。据媒体不完全统计,富力在2021年,通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式,回笼超过218亿元的资金。比如将广州国际机场富力综合物流园出售给黑石、富力物业转让给碧桂园服务等。

然而,在庞大的债务压力面前,富力回笼的现金流显然不够,2022年5月,富力的美元债违约。事态紧急之下,富力在当年6月,将当初六折买下的万达酒店摆上了货架。据媒体报道,当时接洽的项目有10个左右,单价在2亿-7亿元之间,且多在二三四线城市。

后来,富力卖出去两个,一个是北京富力万达嘉华酒店,亏了653.7万元;一个是福州富力威斯汀酒店(更名前为福州万达威斯汀酒店),代价为4.3亿元。为早些走出困境,在出售资产的同时,富力还向债权人寻求债务展期。为与债权人尽快达成一致,富力将一些海外物业纳入抵押物。

摩根大通在其中起了关键作用。在21天的时间里,这个金融大咖联系了上百名大型投资者,进行了30场以上的投资者电话会。债主们看到了摩根大通和富力的诚意,很快通过了展期方案。至此,富力获得了三年左右的喘息时间。

就在所有人认为富力可以大松一口气时,富力的老板张力却遇到大麻烦。


03、双老板制的平衡被打破


富力采用的是国内房地产企业绝无仅有的双老板制。

毕业于名校数学系、从事过证券分析工作的李思廉严谨内敛;公务员出身、做过包工头的张力外向率直,“很机灵,也很会做人。”这样的性格差异,使其各有分工。李思廉负责销售和财务,张力主要负责买地、施工等前期工作。

没有任何血缘关系的两人,共同带领并非家族企业的富力,从起步时的小小地产公司,发展成业务遍布全国的大房企。即便是富力遭遇前所未有的危机后,这两位老板看起来也是齐心协力。

就在2022年年中,还没接到裁员通知的刘竺,还见到了张力。彼时,张力是在广州的一处工地上巡查,“身边还带着保镖。”刘竺向「市界」回忆道,“张老板个子不高,也不瘦,但看起来很精神。”不过,令刘竺没有想到的是,仅仅是几个月后,张力就被英国伦敦警方逮捕了。

据当时的法庭清单显示,张力被指控“向一名美国官员提供回扣和资金,估计在4万到7万美元之间,以便为一个建筑项目获得适当的许可”。建筑项目为Z&L Properties Inc负责开发的555 Fulton项目。

2022年12月,在支付了1500万英镑的保释金后,张力被监视居住于伦敦塔桥公寓43层。据说,事情发生后,张力极力争取避免被英国引渡到美国的程序。然而,就在2023年6月16日,彭博社报道称,张力同意从伦敦被引渡到美国。“他将面临涉嫌行贿的刑事指控。”

▲(2018年8月1日,中超第15轮,广州富力VS北京人和。富力老板张力步入场内交流。图源/视觉中国)

“张力被引渡到美国,意味着张力涉嫌行贿已经基本坐实,大概率的结果会被追究刑责,甚至企业也会被连带处罚。不过,按照美国的司法制度,还是有一定的和解机会与空间的。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

针对张力涉嫌贿赂案,富力进行了澄清:并无就保释提供任何保证资金、公司在 Z&L Properties Inc.(由张力及其关联方拥有)并无权益,该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。

“虽然这起事件与富力没有直接关系,但张力作为实际控制人和灵魂人物,其地位不可否认与忽视,这起案件对富力无论是从市场信心还是企业形象,甚至公司内部权力结构平衡的影响,是不言而喻的。”柏文喜认为。

据自媒体“壹地产”报道称,为了营救张老板,富力很快从地产、能源条线抽调人员,成立过一支救援小组,赶赴美国活动。据说,当时还卖了几家酒店,以备不时之需。关于张力何时将被引渡到美国,以及富力如何应对这起案件,「市界」联系了富力集团方面,截至发稿,未获回应。

从目前来看,富力并没有走到恒大、融创这一步。究其原因,“富力不像恒大那样产业跨界幅度过大,以及过度运用财务杠杆。他更多的是本身的流动性以及行业下行、地产销售不畅等问题所造成。”柏文喜告诉「市界」,尽管张力被抓捕对富力有影响,但由于富力本身长期以来所形成的双董事长体制,对于稳定富力企业基本面和公司运营有较大帮助。

“富力目前面临的困难主要是债务重组与恢复经营的难度较大。目前行业走势不明朗,市场回暖未达预期。”柏文喜认为,富力的未来还带有较大的不确定性。

探究富力走到今天这一步的原因,有人将其归咎于张力“什么地都敢拿”,有人将其归结于2017年收购下77座万达酒店,李思廉则有自己的反思与表态。今年3月,李思廉在2023年中国房地产高峰论坛上称,当下企业困境主要是源于早年间过于追求规模的无序发展。

张力因涉嫌贿赂案失去人身自由,使得富力双老板制的平衡被打破后,据说,常驻香港的李思廉特意跑到北京,找少数高管开了一场小范围的闭门会议,鼓励大家共克时艰。正如融创有一路跟随的顺驰老人一样,富力也有一些老员工没有离开。

但前脚李思廉鼓励所有人共克时艰,后脚一些富力员工似乎有了新去处。“壹地产”报道称,过去这段时间,富力发生的经典场面就是,员工接到一通跨洋电话,然后一边从富力递交辞呈,一边在实地办理入职。实地是张力儿子张量作为实际控制人的房地产公司。

(文中张枫、王遥、刘竺、宋潇、李美为化名。)

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