二手房指导价实施半年深圳楼市变了吗？深圳学区房又遭杀价

近日，一则“学区房惨淡杀价”的消息被推上热搜榜。据央视财经报道，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。

此外，据媒体报道，深圳优质学区房百花片区的长城花园一套104.7平方米的房子同样遭遇了流拍，其起拍价为1084万元，单价在10万元/平方米，每平方米比市场价便宜了三万多元，首次流拍后，二拍价格已经降到了867万元。

这并非个例。数据显示，深圳房价已经连续三个月下跌，七月份二手房价格环比下跌0.4%，目前跌幅仍在进一步扩大。距离今年年初启动的二手房参考价制度已经过去半年时间，深圳密集和连续调控房价的效果开始显现。

一直以来，深圳都被视为全国楼市的风向标之一，曾经疫情都没能挡住人们对深圳学区房的向往，如今调控多番出击下，学区房彻底凉凉了么？

深圳学区房开始去泡沫

对于深圳参与法拍的学区房价格大跳水的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，法拍房价比市场价格低是正常的，一般为市场价格的七到八折，“因为法拍房背后有复杂的债权债务关系，以及法拍以后履约成本比较高的问题，还有比较高的法拍代理的律师费用以及税费，甚至有一些中介以低价为幌子吸引购房者介入，赚取较高的代理费用。”

在李宇嘉看来，今年四月份之前，法拍市场比较火爆，特别是对于学区房法拍，经常可以溢价成交。但今年四月份以后，由于从上到下的学位房政策整顿，教育“双减”传达出的信号，特别是深圳二手房参考价制度的强势执行态势，以及近期列入地方立法，学位房价格开始大跳水，并直接传导到法拍市场。

今年7月底，深圳最新发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》提出，在义务教育方面，市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

此举被视为政府加大对学区房市场的整治力度。《中国证券报》援引业内人士评价称，“目前深圳的中小学采用的是积分制，虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，一旦采取大学区制，房子和学位的对应关系会被打破，这对于学位房的炒作来说是釜底抽薪。”

不过，一位链家资深经纪人告诉AI财经社，降价幅度大的房子多在福田的百花片区，该区域几乎都是“老破小”的学区房，过去全靠学位支撑，本身居住属性比较弱，价格明显被高估。因此，此轮学区房去泡沫，影响最大的就是这类房源。“价值高的学区房业主才不愿降价抛售，其实现在还是卖方市场，一般房价降得多的业主大多是着急变现，但普遍还在观望中。“

该房产经纪人感叹，这半年来的生意十分难做，他所在的门店上半年只有他一人开单了，但有且仅有一单。据乐有家门店监控数据，7月深圳新增求购人数下滑尤为明显，环比下跌近2成。虽然一二手房带看方面均有小幅上涨，但实际成交比下降，买家出手周期变长。

“很少能找到各方面都匹配的业主和买家。”该经纪人表示，其实买家大多也在观望，“现在是横盘期，我的一个客户本来想买，但是家人建议他再等等。”

不过，李宇嘉认为，深圳学区房价格和普通商品房的价格差距太大，亟待去泡沫。“目前大多数业主还在观望过程中，对学区房的认识还停留在过去，后续将认清形势，降价的会越来越多。”

二手房指导价有何意义？

自从今年2月深圳推出“二手房指导价”以来，调控效果确实比较显著，在银行跟进并按照指导价贷款的情况下，个人购二手房的首付额提高，对于比较依赖贷款的购房者来说，政策的作用十分明显。

举例来说，一套100平米的房子，业主挂牌价1000万元，按照原来的计算方式，首套30%的比例，首付款需要300万元，向银行贷款700万元。但是按照政府的指导价计算，指导价认为该套房源单价7万元/平方米，总房款在700万元，那么银行根据这个参考价格，只能贷款给个人490万元，但是业主的要价并不会因为政府出具的指导价而轻易修改，依旧以1000万元总价出售，这意味着买家需要比原先支付更多的首付。

链家中介告诉我们，很多刚需客户都因此被拦在了门外，“本来我的客户看好了一套70平的两居室准备签约了，但指导价政策下来后，首付比之前多了150万元，这套房子就没买，最后只选了40平的小两居。”

亿翰智库分析指出，在需求端的调控上，政府的调控工具相较以往并不多，限购、增加社保年限等相对较成熟，可以继续加码的空间不足。二手房指导价的出台，相当于变相限制了需求。

李宇嘉认为，深圳二手房市场缺乏供应弹性，调控的抓手不多，很容易形成“抱团涨价”、“自我价格拉升”的炒作模式。因此，在其他长效机制能够发挥合力，制约这种炒作模式之前，二手房参考价是一个非常有效的制度，会一直坚持下去。

有声音就认为“深房理”事件，深刻暴露出深圳在资金管控、防止杠杆炒作、违规加杠以及金融部门和住建部门合作方面的不足，如果不以重拳堵住漏洞，很容易让资金再次违规流入房地产。

除深圳之外，今年上半年的调控中，“学区房”成为各大城市政策调控的重点。在中央层面，“防范以学区房等名义炒作房价”首次成为中央政治局关注的议题；地方上，多个城市也在市场整顿中重点关注学区房现象，比如北京实行多片划区政策；合肥实行同一套住房6年内只能享有学区内小学1个学位的政策；上海出台中招改革办法，规定每所不限生源的初中基本都能拿到重点高中的一定名额；南昌公办小学招生，房产年限从3年逐步过渡到6年，学区生源认定中突出“房产户籍一致”的原则，学区改革将成为下一步调控房地产市场的重点。

亿翰智库认为，学区房能够成为政策的关注重点，主要是因为学区与房产的挂钩程度较高，一些开发商和中介常常在宣传上以学区为噱头，存在虚假宣传的问题，而在行情升温时，学区房价格上涨也是表现最为明显的，这就给投机行为一定的空间。

目前，深圳、宁波、成都、西安、上海等地都出台了二手房指导价的相关政策，不排除其他热点城市也有进一步效仿和跟进的可能。但需要注意的是，如果银行不按照指导价贷款，指导价更多的作用在于平缓市场情绪，对市场成交价格的影响较小。