珠海地产一哥华发股份“卖子”求生，三道红线全踩，放缓拿地节奏

房企“年中考”即将到来之前，头顶上飘着“三道红线”大考的中小房企们犯了难。毕竟，相比大型企业的发债融资，吸引投资方掏钱入股等方式，家底薄弱的中小房企们，可选择的渠道并不多。

为了跨过“三道红线”这一关，身为国企的华发股份也不得不拼了。

近期，关于三条红线的优化目标，华发股份在接受机构调研时表示，“关于三条红线，按照监管部门要求，最好三年完成降档。”其继而表示，“不管我们纳不纳入（三条红线试点中）都会三年内调完。公司从去年年底到今年的这几个月，把工作计划都列好了，将会持续优化”。

作为一家销售额达千亿的房企，华发股份的债务担子并不轻。现金债务比0.9，净负债负债率181.6%等债务难题，让华发股份的规模增长受到一定阻碍。

华发股份，珠海区域龙头房企，背靠珠海国资委。但作为珠海国资委"亲儿子"的华发，野心不止于珠海，而是立足珠海，放眼全国。

曾经，有着珠海地产”一哥”美誉的华发股份，用不到4年的时间挤进千亿房企俱乐部。规模扩张最迅速的2018年至2020年三年间，华发的销售额有过翻倍的提升，2018年，华发股份实现销售额突破500亿元时，就已提出2019年销售额1100亿元的目标，而最终其2019年实现销售额922.7亿元。

2020年年报显示，其实现合同销售额1205亿元，同比增长30.59%；实现销售面积504万平方米，同比增长27.28%，销售排名行业29位。

在规模增长的渴求中，华发的拿地额度开始急剧攀升。中指院数据显示，2018年至2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元。其中，仅2020年，华发股份拿地金额高达703亿元，远超前两年的拿地总额。

高强度的拿地推高了华发股份的规模，也加大了公司的负债水平。亿翰智库数据显示，2020年，华发股份剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率181.6%，现金短债比0.9，三道红线全部踩中。

值得注意的是，自2018年起华发股份开始借永续债。Choice金融终端显示，2018年~2020年华发股份永续债规模分别为30.98亿元、63.74亿元、61.79亿元。截至今年第一季度，公司永续债仍为61.79亿元。

从财务审计方面而言，永续债并不被列入负债，而是被计入权益，因此，在一定程度上可以改善净负债率。如果剔除永续债，华发股份2020年末净负债率将超过200%。

形势很快发生新的变化。自2020年11月起，华发掀起了一连串的资产转让动作。如2020年11月，华发将其持有的华发景龙50%股权、建泰建设40%股权出售给维业股份；2021年5月底，华发将其持有的4家合伙企业的合伙份额及1项契约型基金份额协议转让给华实资管，转让总价款为20.09亿元；2021年6月，华发华宜旗下的华宜生态科技再次被转让给华氏控股，转让价格为2.35亿元。

从上述转让的资产类别来看，被华发卖掉的业务，多为华发以往的多元化业务。而大规模的转让出售其余业务，为华发带来了一部分资金，也让其能更集中资源发展房地产主营业务。

被三道红线卡住的华发股份，在今年上半年不得不放慢拿地速度。据不完全统计，华发股份2021年上半年仅在佛山、南京、徐州各获1宗土地，金额共计约73亿元。

不过，在降负债诉求下，一个新的焦虑又重新浮现。华发股份的可售土储量，出现了告急。根据数据显示，2020年末，华发股份土储806万平方米，仅覆盖1.5年的销售量，这远低于大型房企平均3年的土储可售量。而在这之前，华发股份的土地储备已经连续3年下跌，其2017年总土地储备为877.11万平方米，为近三年来最高值，2018年降至750.04万平方米，2019年进一步降至697.48万平方米。

刚刚跨入千亿规模之后，华发股份仍需要一段时间进行业务修整。如何在“规模、负债和土储”间保持平衡，是留给华发股权的“三角”难题。