美的置业：高溢价拿地背后，三道红线处黄档，新推股权激励计划

4月30日，美的集团发布2020年度财报，报告期内营收2842.2亿元，同比增长2.16%；净利润约272.23亿元，同比增长12.44%。据了解，美的去年全网销售规模超过860亿元，并在天猫、京东、苏宁易购三大电商平台连续8年保持家电全品类第一。

相比起这些亮眼的销售数据，美的集团留给外界最深的记忆，恐怕还是去年那场发生在顺德北滘君兰国际高尔夫生活村的绑架案。时年79岁的美的集团创始人何享健在家中被绑匪用炸药威胁，索要赎金1亿元。

在经过警方12个小时的漫长谈判后，何享健和家人获救，但与此同时，该案件也让外界看到了美的这座庞大商业帝国的财富实力。因为据绑匪事后交代，他们的作案动机就是想通过绑架顺德最有钱的人赚笔“大钱”。

何享健究竟多有钱呢？据媒体不完全统计，何享健家族控制着8家上市公司，其中A股有6家，新三板公司有1家，港股和德国分别有1家，涵盖了制造、汽车、医疗、文化、环保、影视、金融和新能源等领域，还曾参股10余家金融机构。

尽管2012年何享健卸任美的集团董事长，把公司推向职业经理人时代，但新上位的董事长方洪波，依旧没有放松扩张的步伐。特别是在房地产业务上，最近两年，美的集团旗下的上市房企美的置业频繁在土地市场高溢价拿地，火速冲进千亿房企阵营的同时，一些投资人士却认为，这是一家“看起来随时会倒”的公司。

01 黑马起势

作为何享健家族在电器之外的又一新领域，美的集团地产业务成立伊始并未受到太多关注。何享健曾表示，对待地产“宁可走慢两步，不能走错一步”。因此，早在1995年美的的地产公司就成立了，但一直没有发展起来。

2004年，美的置业正式成立，并在广东省佛山开发了第一个项目君兰国际高尔夫社区，也是上述绑架案的发生地。2013年，何享健将美的置业全部股权转至儿媳妇卢德燕名下，之后地产业务独立发展。卢德燕也成为美的置业的实际控制人，而职业经理人郝恒乐则担任公司董事会主席兼总裁。

2016年郝恒乐曾立下军令状，要在2020年销售额达到1000亿元。很快，美的置业在珠三角、长三角、长江中游、华北和西南五个核心经济区逐步推进布局，冲击千亿的目标时间也压缩至2019年。

自从2018年10月在港交所上市后，美的置业快速发展，当年完成销售额790.3亿元；2019年突破千亿，完成了1012.3亿元。最新财报显示，2020年公司销售额达到1261.6亿元，同比增长25%。

短短两年，这匹行业黑马是怎么冲出来的？

据媒体报道，早在2018年1月，美的置业就以28.4亿元力压恒大、万科，溢价44%拿下佛山地块。此后的几个月里，截至美的置业上市，其先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块，溢价率从44%到81.74%不等，累计拿地金额突破170亿元。

公开信息显示，整个2019年，美的置业多次以超过50%的溢价率获取土储，成为了“高溢价拿地”的代表。但郝恒乐曾表示，“不会激进拿地，坚持不拿高价地王。”

然而，直到今年年初，美的置业还以77%的高溢价率拿下义乌新地块，补仓长三角；4月19日，又经过792轮竞价，以35.52亿元竞得江苏省徐州市经开区2021-2号商住用地，楼面价9366元/㎡，溢价率高达78.67%。

美的置业销售业绩飞速提升的背后是高成本疯狂拿地，而这也让该公司的毛利降低，且自2016年提出千亿计划后，美的置业经营现金流连续3年为负。最新财报显示，2020年美的置业毛利为116.58亿元，同比下降10.4%；毛利率为22.2%，较2019年31.6%下降9.4个百分点。官方解释称，下降主要是由于销售成本的上升带动所致。

02 股权激励捆绑管理层

美的置业为何敢频繁高溢价拿地？一位深圳土地投资经理告诉AI财经社，背靠美的集团的美的置业，母公司根基是制造业，融资成本较低。2020年公司借款总额加权平均实际利率降低为5.33%，其中新增借款加权平均实际利率为4.91%。

不过，尽管有母公司作保，但大手笔的投资，也让美的置业近年来的负债水平居于行业高位。数据显示，2015至2017年，美的置业资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，其中2017年净负债下降的主要原因还是股东注资。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为78%，较上年同期下降约3个百分点，但仍超出阈值；净负债率为79%，较2019年同期下降约10个百分点；现金短债比为3.38，较上年同期提升0.53。美的置业踩中一条红线，依旧处于“黄档”位置。

美的置业首席财务官林戈表示，为了使指标达标，公司将主要加快运营效率，加快交付，保障利润结转，增厚净资产，同时保证快速去化。

一位负责华东区域某前十强房企的投资经理人士告诉AI财经社，他对美的置业的基础印象是管理系统较乱，人员流动率颇高。“虽然他们在研究智能化，但产品溢价力并不高。”中国指数研究院分析认为，美的置业虽然提出了一些具体的“降档”措施，比如加快运营效率、加快交付，保证利润的结转，增厚净资产；进一步提升回款率，快速回流现金，提升自己‘造血’能力；拿地销售比控制在40%以内，保证经营性的净现金流回正等。但在后千亿时代，房企产品越来越趋同化，提高运营效率和催化企业内部二次进化难上加难，任重道远。

4月23日，美的置业推出了管理层股权激励计划，意在打造管理层与股东利益共同体，并且在今年初，公司阶段性完成新一轮组织再造。在业内人士看来，美的正在试图通过推动内部组织再造，持续改善经营效果。然而是否能达到预期，稳定健康的发展，还需要一段时间的检验。